La prima casa e il Fisco
L'art. 76 del DPR 602/1973 vieta all'agente della riscossione di espropriare l'immobile quando ricorrono insieme queste condizioni:
- è l'unico immobile di proprietà del debitore (anche in quota);
- è adibito a uso abitativo e il debitore vi ha la residenza anagrafica;
- non è un'abitazione di lusso (categorie catastali A/8 e A/9 e le altre individuate dalla legge).
Il divieto riguarda l'espropriazione, non l'ipoteca: per debiti di importo elevato l'agente della riscossione può iscrivere ipoteca anche sulla prima casa. Sugli altri immobili può procedere solo oltre una soglia di debito complessivo e dopo che sia trascorso un periodo dall'iscrizione dell'ipoteca senza pagamento. Le soglie sono fissate dalla legge e vanno verificate sulla normativa vigente.
Banche e altri creditori
Per tutti gli altri creditori (banche, finanziarie, fornitori, privati, condominio) la prima casa non ha una protezione particolare: con un titolo esecutivo e dopo il precetto, possono pignorarla come qualsiasi altro immobile. Se sulla casa c'è un mutuo, la banca ha di solito un'ipoteca, che le dà la precedenza sul ricavato della vendita.
Come si arriva all'asta
Il pignoramento immobiliare si notifica al debitore e si trascrive nei registri immobiliari. Il creditore deve poi chiedere la vendita entro quarantacinque giorni; il giudice dell'esecuzione nomina un perito che stima l'immobile e un custode, fissa l'udienza in cui le parti possono fare osservazioni e, di regola, delega la vendita a un professionista. Davanti al Tribunale di Lecce, come altrove, i tempi dipendono dal carico del ruolo e dalle caratteristiche dell'immobile: di solito si parla di più di un anno, ma non è possibile prevederli con precisione.
Il debitore e la famiglia che vive con lui possono, di regola, restare nella casa fino al decreto di trasferimento all'acquirente, se collaborano con il custode, consentono le visite e conservano l'immobile.
Casa con mutuo
Quando le rate si accumulano conviene parlare con la banca prima che dichiari la decadenza dal beneficio del termine e chieda l'intero debito: rinegoziazione, sospensione delle rate o allungamento del piano sono più facili da ottenere prima del pignoramento. Esistono anche misure pubbliche per la sospensione delle rate del mutuo sulla prima casa, con requisiti precisi da verificare di volta in volta.
Casa cointestata
Se la casa è in comproprietà, ad esempio tra fratelli dopo un'eredità, il creditore di uno solo pignora la sua quota. Il giudice valuta se vendere la sola quota o procedere alla divisione; spesso si vende l'intero immobile e al comproprietario non debitore va la sua parte del ricavato in denaro. Per la casa in comunione legale tra coniugi, la giurisprudenza ammette il pignoramento dell'intero bene da parte del creditore personale di uno dei due, con il diritto dell'altro coniuge alla metà del ricavato. Sono situazioni da esaminare atto per atto.
Le strade prima dell'asta
- accordo con il creditore, anche a saldo e stralcio, con rinuncia alla procedura: va scritto bene e deve coinvolgere tutti i creditori intervenuti;
- conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.): si sostituisce la casa con una somma, versandone subito una parte e il resto a rate; va chiesta prima che il giudice disponga la vendita;
- vendita diretta: il debitore può chiedere al giudice di essere autorizzato a vendere lui stesso l'immobile a un acquirente, a un prezzo non inferiore a quello base, entro i termini previsti dalla legge;
- sospensione concordata: su richiesta di tutti i creditori muniti di titolo, il giudice può sospendere la procedura per un periodo massimo fissato dalla legge;
- opposizione, se il credito o gli atti presentano vizi (vedi la guida all'opposizione al pignoramento);
- sovraindebitamento: con la ristrutturazione dei debiti del consumatore si può, a certe condizioni, conservare la casa con il mutuo (vedi la guida al piano del consumatore).
Domande frequenti
Il Fisco può pignorare la prima casa?
L'agente della riscossione non può espropriare l'unico immobile di proprietà del debitore, se è adibito ad abitazione, se il debitore vi ha la residenza anagrafica e se non è di lusso. Può però iscrivervi ipoteca, oltre una certa soglia di debito.
E una banca o un privato?
Sì. La protezione della prima casa vale solo per l'agente della riscossione. Gli altri creditori, con un titolo esecutivo, possono pignorare anche l'unica casa in cui il debitore abita.
Dopo quanto tempo arriva l'asta?
Il creditore deve chiedere la vendita entro quarantacinque giorni dal pignoramento; seguono la stima, l'udienza davanti al giudice e la delega della vendita. In pratica passa spesso più di un anno, ma i tempi non si possono prevedere con precisione.
La casa cointestata con il coniuge o con i fratelli si può pignorare?
Sì: il creditore di uno dei comproprietari pignora la quota del suo debitore, e spesso si arriva alla vendita dell'intero con la divisione del ricavato. Per i coniugi in comunione legale la giurisprudenza ammette il pignoramento dell'intero bene, con la metà del ricavato al coniuge non debitore.
Con figli minori o una persona disabile in casa cambia qualcosa?
La legge non vieta il pignoramento in questi casi. La situazione della famiglia può però incidere sui tempi e sulle modalità della liberazione, e va rappresentata al giudice e al custode. Di regola il debitore e i familiari conviventi restano in casa fino al decreto di trasferimento.
Posso vendere o fare un saldo e stralcio prima dell'asta?
Sì, con alcune cautele: la vendita privata dopo il pignoramento non è opponibile ai creditori, ma la legge consente di chiedere al giudice l'autorizzazione alla vendita diretta a un prezzo non inferiore a quello base. Un accordo a saldo e stralcio è possibile se lo accettano il creditore procedente e quelli intervenuti.
Cos'è la conversione del pignoramento?
È la sostituzione del bene pignorato con una somma di denaro pari a quanto dovuto ai creditori e alle spese. Si versa subito una parte e il resto a rate, nei limiti fissati dalla legge e dal giudice. La domanda va presentata prima che sia disposta la vendita, e se si salta una rata si perde il beneficio.
Le informazioni di questa pagina hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione del caso concreto. L'incarico dell'avvocato è un'obbligazione di mezzi: l'esito di un giudizio o di una procedura non può essere garantito.